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Immobilien Knowledge: Mietgarantien vs. Mietpool

oft gibt es beim Immobilienkauf Verwirrung um das Thema Mietpool oder Mietgarantien.

DefinitionMietgarantieWas ist eine Mietgarantie?
Eine Mietgarantie ist eine Garantie des Verkäufers oder eines Dritten die Miete zu übernehmen falls diese unter einen gewissen Betrag fällt oder ganz ausbleibt. Der Garantiegeber kann hierbei auf Seiten des Mieters, als auch auf Seiten des Verkäufers stehen. Dieses Instrument wird oft eingesetzt wenn Immobilien in der Erstellungsphase verkauft werden sollen und der Verkäufer einen höheren Preis erzielen will, weil er entweder glaubt, das er höhere Mieten durchsetzen kann als der Markt aktuell hergibt oder die Research des Käufers einen niedrigere Miete vorhersagt als vom Verkäufer erwartet. Die Garantie ist immer nur so gut wie der Garantiegeber und wird deshalb oft mit einer Bankbürgschaft hinterlegt. Mietgarantien sind üblicherweise zeitlich befristet

Eine Mietgarantie ist vom einem Mietpool zu unterscheiden.

Definition Mietpool: Was ist ein Mietpool?
Beim Mietpool werden alle oder mehrere Mieten verschiedener Wohnungen gebündelt, und nach einem definierten Schlüssel (z.B. nach Quadratmeter) umverteilt. Steht eine Wohnung also leer erzielt diese trotzdem über den Mietpool eine Miete. Dieses Instrument wird oft von Aufteilern eingesetzt, um die von der Kaltmiete beeinflussten und deshalb stark unterschiedlichen Verkaufspreise für vermietete Wohnungen zu glätten. Wird ein Mehrfamilienhaus aufgeteilt und wohnungsweise verkauft kommt es bei vermieteten Wohnung auf Grund des in Deutschland üblichen Mieterschutzes (Kauf bricht Miete nicht, i.V.m Mieterschutz) zu teilweise starken Preisverzerrungen, da es üblich ist ein Vielfaches der tatsächlich eingehenden bzw. vertraglich vereinbarten Miete zu bezahlen (der s.g. Faktor oder Vervielfältiger liegt in Deutschland aktuell zwischen dem 10- und 40-fachen der Jahresnettokaltmiete). Ein Mietpool ist üblicherweise zeitlich befristet.

Mietpool Beispiel
Eine Wohnung ist schon sehr lange an die selbe Mieterin vermietet und deshalb zu einer sehr geringen Miete vermietet. Eine ähnliche Wohnung im selben Haus ist vor kurzem zum Marktpreis neu vermietet worden. Bei einem unterstellten Vervielfältiger von 20, und einem Meitunterschied von 5 Euro pro Quadratmeter kostet also bei selber Lage, Wohnungszuschnitt etc. das Dreifache.

Wohnung A
mit 80qm zu 3 Euro Kaltmiete vermietet = 240 Euro pro Monat x 12 Monate x 20-fache = 57.600 bzw. 720 Euro pro Quadratmeter,

Wohnung B
mit 80qm zu 9 Euro Kaltmiete vermietet = 240 Euro pro Monat x 12 Monate x 20-fache = 172.800 bzw. 2.160 Euro pro Quadratmeter vermietet.

Beim Mietpool werden jetzt beide Wohnungen auf eine “künstliche” Miete von (3 Euro + 9 Euro)/2=6 Euro pro Quadratmeter nivelliert. Der Quadratemeterpreis von Wohnung A steigt der von Wohnung B fällt. (720,- +2.160,-)/2 = 1.440,- Euro/qm, und analog auch der Kaufpreis (57.600,- + 172.800,-)/2 = 115.200 Euro / Wohnung.

Beim Mietpool gibt es dann einige Spezialitäten zu beachten, den es können verschiedene Dinge passieren die das Modell wackeln lassen.

1.) Leerstand
Leerstand ist zu vermeiden, alle am Mietpool beteiligten Wohnung sind einer vermietungspflicht zu unterwerfen.

2.) Renovierung nach Auszug
Alle Wohnung müssen nach Auszug des Altmieters schnellst möglich auf ein vorher definiertes Niveau gebracht werden um nach Neuvermietung den Mietpool zu erhöhen.

3.) Selbstnutzung
Selbstnutzung generiert keine Mieteinnahmen und ist deshalb grundsätzlich mit einem Mietpool unverträglich. Der Fall der Selbstnutzung ist deshalb entweder vertraglich auszuschließen oder es muss eine Entlassung aus dem Mietpool in Verbindung mit einer Einmalzahlung an die Mietpoolgemeinschaft vereinbart werden. Alternativ zur Einmalzahlung kann auch eine monatliche Kompensationszahlung an die Gemeinschaft vereinbart werden.

Besondere Mietpool-/Mietgarantie-Konstruktionen (Vermischung der beiden Typen)
Es gibt auch besondere Konstruktionen, die die Durchschnittsmiete aller am Pool beteiligten Wohnungen für einen gewissen Zeitraum anheben soll. Hierzu wird in eine Gesellschaft eine bestimmte Summe eingelegt und diese dann nach und nach ausgeschüttet um die Miete bis zu einem vorher definierten Betrag aufzustocken. Werden höhere Neuvermietungsmieten erzielt oder eine Mieterhöhung durchgesetzt erhält die betroffene Wohnung weniger Mietpool-Ausschüttung. Das Kalkül ist, dass die Mietanpassung durch Neuvermietung oder Mieterhöhung vor Ausschöpfung der Garantiesumme die garantierte Miethöhe erreicht. Ist das nicht der Fall und die Garantiesumme verbraucht fällt die Mietehöhe von der garantierten Miethöhe zurück auf die normale Miethöhe, die sich aus dem Vertrag der jeweiligen Wohnung ergibt. Die vom Verkäufer dargestellte Rendite kann somit nach zeitlichem Auslauf der Mietgarantie oder nach Verbrauch der Garantiesumme fallen.

Schlußfolgerung

Immer wenn Mietgarantien oder Mietpoolabsicherungen ins Spiel gebracht werden sollte man sich Fragen warum, und sich die vertraglichen Regelungen ganz genau anschauen.

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