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Immobilien Knowledge: Mietgarantien vs. Mietpool

oft gibt es beim Immobilienkauf Verwirrung um das Thema Mietpool oder Mietgarantien.

DefinitionMietgarantieWas ist eine Mietgarantie?
Eine Mietgarantie ist eine Garantie des Verkäufers oder eines Dritten die Miete zu übernehmen falls diese unter einen gewissen Betrag fällt oder ganz ausbleibt. Der Garantiegeber kann hierbei auf Seiten des Mieters, als auch auf Seiten des Verkäufers stehen. Dieses Instrument wird oft eingesetzt wenn Immobilien in der Erstellungsphase verkauft werden sollen und der Verkäufer einen höheren Preis erzielen will, weil er entweder glaubt, das er höhere Mieten durchsetzen kann als der Markt aktuell hergibt oder die Research des Käufers einen niedrigere Miete vorhersagt als vom Verkäufer erwartet. Die Garantie ist immer nur so gut wie der Garantiegeber und wird deshalb oft mit einer Bankbürgschaft hinterlegt. Mietgarantien sind üblicherweise zeitlich befristet

Eine Mietgarantie ist vom einem Mietpool zu unterscheiden.

Definition Mietpool: Was ist ein Mietpool?
Beim Mietpool werden alle oder mehrere Mieten verschiedener Wohnungen gebündelt, und nach einem definierten Schlüssel (z.B. nach Quadratmeter) umverteilt. Steht eine Wohnung also leer erzielt diese trotzdem über den Mietpool eine Miete. Dieses Instrument wird oft von Aufteilern eingesetzt, um die von der Kaltmiete beeinflussten und deshalb stark unterschiedlichen Verkaufspreise für vermietete Wohnungen zu glätten. Wird ein Mehrfamilienhaus aufgeteilt und wohnungsweise verkauft kommt es bei vermieteten Wohnung auf Grund des in Deutschland üblichen Mieterschutzes (Kauf bricht Miete nicht, i.V.m Mieterschutz) zu teilweise starken Preisverzerrungen, da es üblich ist ein Vielfaches der tatsächlich eingehenden bzw. vertraglich vereinbarten Miete zu bezahlen (der s.g. Faktor oder Vervielfältiger liegt in Deutschland aktuell zwischen dem 10- und 40-fachen der Jahresnettokaltmiete). Ein Mietpool ist üblicherweise zeitlich befristet.

Mietpool Beispiel
Eine Wohnung ist schon sehr lange an die selbe Mieterin vermietet und deshalb zu einer sehr geringen Miete vermietet. Eine ähnliche Wohnung im selben Haus ist vor kurzem zum Marktpreis neu vermietet worden. Bei einem unterstellten Vervielfältiger von 20, und einem Meitunterschied von 5 Euro pro Quadratmeter kostet also bei selber Lage, Wohnungszuschnitt etc. das Dreifache.

Wohnung A
mit 80qm zu 3 Euro Kaltmiete vermietet = 240 Euro pro Monat x 12 Monate x 20-fache = 57.600 bzw. 720 Euro pro Quadratmeter,

Wohnung B
mit 80qm zu 9 Euro Kaltmiete vermietet = 240 Euro pro Monat x 12 Monate x 20-fache = 172.800 bzw. 2.160 Euro pro Quadratmeter vermietet.

Beim Mietpool werden jetzt beide Wohnungen auf eine “künstliche” Miete von (3 Euro + 9 Euro)/2=6 Euro pro Quadratmeter nivelliert. Der Quadratemeterpreis von Wohnung A steigt der von Wohnung B fällt. (720,- +2.160,-)/2 = 1.440,- Euro/qm, und analog auch der Kaufpreis (57.600,- + 172.800,-)/2 = 115.200 Euro / Wohnung.

Beim Mietpool gibt es dann einige Spezialitäten zu beachten, den es können verschiedene Dinge passieren die das Modell wackeln lassen.

1.) Leerstand
Leerstand ist zu vermeiden, alle am Mietpool beteiligten Wohnung sind einer vermietungspflicht zu unterwerfen.

2.) Renovierung nach Auszug
Alle Wohnung müssen nach Auszug des Altmieters schnellst möglich auf ein vorher definiertes Niveau gebracht werden um nach Neuvermietung den Mietpool zu erhöhen.

3.) Selbstnutzung
Selbstnutzung generiert keine Mieteinnahmen und ist deshalb grundsätzlich mit einem Mietpool unverträglich. Der Fall der Selbstnutzung ist deshalb entweder vertraglich auszuschließen oder es muss eine Entlassung aus dem Mietpool in Verbindung mit einer Einmalzahlung an die Mietpoolgemeinschaft vereinbart werden. Alternativ zur Einmalzahlung kann auch eine monatliche Kompensationszahlung an die Gemeinschaft vereinbart werden.

Besondere Mietpool-/Mietgarantie-Konstruktionen (Vermischung der beiden Typen)
Es gibt auch besondere Konstruktionen, die die Durchschnittsmiete aller am Pool beteiligten Wohnungen für einen gewissen Zeitraum anheben soll. Hierzu wird in eine Gesellschaft eine bestimmte Summe eingelegt und diese dann nach und nach ausgeschüttet um die Miete bis zu einem vorher definierten Betrag aufzustocken. Werden höhere Neuvermietungsmieten erzielt oder eine Mieterhöhung durchgesetzt erhält die betroffene Wohnung weniger Mietpool-Ausschüttung. Das Kalkül ist, dass die Mietanpassung durch Neuvermietung oder Mieterhöhung vor Ausschöpfung der Garantiesumme die garantierte Miethöhe erreicht. Ist das nicht der Fall und die Garantiesumme verbraucht fällt die Mietehöhe von der garantierten Miethöhe zurück auf die normale Miethöhe, die sich aus dem Vertrag der jeweiligen Wohnung ergibt. Die vom Verkäufer dargestellte Rendite kann somit nach zeitlichem Auslauf der Mietgarantie oder nach Verbrauch der Garantiesumme fallen.

Schlußfolgerung

Immer wenn Mietgarantien oder Mietpoolabsicherungen ins Spiel gebracht werden sollte man sich Fragen warum, und sich die vertraglichen Regelungen ganz genau anschauen.

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8 rules for Startup founders


I am not in the Tech-industry nor in the Startup world, but I built a sustainable business in real estate in the last 6 years.

Currently, I am advising some startups in Berlin, while I have limited knowledge about funding and investors. But I do have tons of management and operations know-how. Especially in sales, negotiation, team building and networking. So here are my first couple of (random) advise I constantly repeat:
  1. focus, focus, focus on what ever is the bottleneck in your business.
  2. you should be able to understand and explain the basic model in your industry in 60 seconds.
  3. you should be able to address the main obstacles you and your competition are facing.
    After this you can innovate, not before.
  4. always go for low hanging fruits first.
  5. a customer you have to educate is not a customer (see 3.).
  6. an investor which you have to explain how to invest, is not an investor (see 3.).
  7. rule for partnership: two broke guys don’t make a winning team.
  8. your partner should have different skill set than you.
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Tittytainment vs. Tittycation (Tittyeducation)

Tittytainment or education, we have the choice. The term tittytainment first coined by H.-P. Martin in the book Global Trap: Globalization and Assault on Prosperity and Democracy, is misleading as it’s not only absurd entertainment, but consumption of cigarettes and alcohol.

Another question is if young and strong men will actually stay calm and watch television in their poor asylum housing, while all they see is the prospering life around them (or in television).

At least this scenario is questionable. Education for refugees (and all other that want or need it) is the only way we can go now. Even if it’s tittyeducation or tittycation, how I call it, it’s worth trying, as long as it helps.

http://www.amazon.com/The-Global-Trap-Globalization-Prosperity/dp/1856495302

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Abgesehen davon, dass keiner genau definiert was “bezahlbar” ist, sind die von der Presse immer wieder geforderten “bezahlbaren Mieten” mit uns privaten Bauherrn leider nicht zu realisieren.

Die Rechnung ist ganz einfach:

  • Grundstückspreis
  • plus Kaufnebenkosten
  • plus Baukosten
  • plus Risikomarge (sollte bei min. 15%, liegen sonst finanziert keine Bank).
Dieser Gesamtbetrag sollte durch 20 geteilt die Jahresmiete ergeben, die in Bezug auf Lage, Größe und Ausstattung der Wohnung realistisch ist. Die Bandbreite der s.g. Faktoren liegt hier bei Neubauten zwischen 17,5-fach der Jahreskaltmiete bis weit über 22.
20-22-fach ist aus Investorensicht aktuell das “Normale”, das entspricht dann einer Verzinsung, die ein privater Geldgeber gerade noch akzeptiert.
Diese Zahl durch 12 geteilt ergibt die Monatskaltmiete, durch die Quadratmeter der Wohnung geteilt ergibt sich die Nettokaltmiete pro Quadratmeter pro Monat.

Wenn man jetzt bedenkt, dass es kaum ein Grundstück in Berlin unter 500€ (eher 1.000€) für die Nettowohnfläche gibt, und die Baukosten durch absurden, staatlichen Regulierungswahn (z.B. ökonomisch, wie bauphysikalisch unsinnige Dämmung) immer teurer wird (aktuell kalkulieren wir ca. 1850€ pro Netto Geschossfläche (NGF)) dann sieht man schnell, dass kein privater Bauherr Kaltmieten um die 8,50 €/qm realisieren kann.

Im übrigen liegt die Warmmiete dann trotzdem bei 10€ pro Quadratmeter.
Sind das die “bezahlbaren Mieten”? Wohl kaum.

Dieser Rechnung stimmen im übrigen auch die Vorstände der senatseigenen Berliner Wohnungsbaugesellschaften zu.
Wir kommen also nicht umhin, das wir heftige Subventionen einführen, auch wenn das viele verschreckt.

Noch wichtiger ist aber, zumindest aus meiner Sicht, dass die Nachverdichtung von senatseigenen Grundstücken forciert wird. Hier schlagen wir mehrere Fliegen mit einer Klappe:

1. die Grundstückskosten tendieren gegen Null (das Grundstück ist schon im Eigentum).
2. es kann meist sehr schnell eine Baugenehmigung erwirkt werden.
3. die wichtige Nahverkehrsinfrastruktur ist bereits vorhanden.
4. Freizeiteinrichtungen sind vorhanden oder müssen ausgebaut, aber nicht gänzlich neu geschaffen werden.

Die Idee auf der grünen Wiese zu bauen, so wie jetzt in Pankow in der Elisabeth-Aue mit ca. 2.000 Wohneinheiten ist zu langwierig, denn alleine bis Baurecht geschaffen werden kann vergehen Jahre.

Der Autor ist Gründungsgesellschafter und Geschäftsführer der AMLT Gruppe.
Die AMLT Gruppe investiert in Wohnungsbestand und erstellt als Bauträger Neubauwohnung in Berlin und neuerdings auch in Leipzig.
Bei Fragen erreichen interessierte Journalisten mich über mein Berliner Büro unter 030-48492820.
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Christian von Steffelin, Palast der Republik (1994-2010) beim Verlag HatjeCantz vergriffen, deshalb direkt vom Künstler mit Signature und Widmung “für Alexander”.

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Gute Ergotherapie in Berlin, wo?

Ergotherapie in Berlin bietet Dr. Frank & Partner in Berlin Schöneberg.
Die Praxis ist in der Belziger Straße 15 und hat ein junges Team.
Wir haben sehr schnell einen Termin bekommen.

www.Ergotherapie-Frank.de

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Killing myself with a Daluma shot

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DALUMA BERLIN MITTE
Photo: Alexander Korte
Offical Facebook page:
https://www.facebook.com/daluma.official
Location:

Weinbergsweg 3, 10119 Berlin, Germany

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tricky business…..Google asked me to root my naked domain to the www.version of my domain.



Why should this be of interest:
1. Google asked you 😉
2. if you want to use Google PageSpeed Tools, to analyze and optimize your website, its mandatory, because PageSpeed just serves the full domain (incl. www.)


This is what happend if you typed www.berlininvestment.com into a browser:










Google asked “To enable this redirect, you must change the A record with your domain host.”
I started to dig into the problem at the domain hosting level.
In my case its nicely solved, as my perfect German Hosting Company provides the famous cPanel admin panel.

I couldn’t figure it out and called the hosting company.


My site is a wordpress blog self hosted as you could guess.

If this problem occures, then first go to wp-admin panel and check under settings the following:


In the General Settings:




 Old settings:






NEW settings:





Actually Google tells you to do some works in the CNAME and A-Records of your server.

But in my case it was misleading, and thanks to the best (at least the fasters) hosting company in the world I found the mistake.

Not my CNAME or anything else attached to redirects etc were the problem BUT my wordpress settings.

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Die Telekommunikationsbranche scheint wie keine andere prädestiniert für Innovationen, trotzdem wundert es mich immer wieder von unseren Telekomdienstleistern TC30 und Telekom zu hören, das es bestimmte Leistungsmerkmale einfach nicht gibt. Die Absage ist oft mit dem Hinweis auf die Bundesnetzagentur verbunden. Ich frag mich dennoch ob es nicht möglich ist der Netzagentur Vorschläge zu unterbreiten. Den alles kann man ändern, wenn man will, ansonsten würden wir ja leben wie die Quaker.

Mehrwertdienst Idee Nr. 1
Eine 0900 Rufnummer bei der x-Minuten kostenlos sind.
Hier könnte der leistende Unternehmer in aller Ruhe seine Dienste beschreiben und der anrufende Kunde könnte prüfen ob ihm die Sache zusagt und er bezahlen möchte.
Mehrwertdienst Idee Nr. 2
Eine SMS, die der Empfänger bezahlt.
Bei uns sicher nicht ganz so wichtig, aber in Kontinenten wie Afrika, wo praktisch der ganze Datenverkehr über SMS läuft wäre das ein wichtiger Mehrwertbaustein.
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Das Dienstmerkmal “Clip no screening” heisst bei der Telekom “Übermittlung kundenspezifischer Rufnummerninformationen” und setzt einen Anlagenanschluss und eine Telefonanlage vorraus, 

die dieses Merkmal unterstützt. (z.B. Octopus)
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